政府企圖強力扭轉(zhuǎn)“必須買房”的心態(tài)

多年不推宅地的張江，突然規(guī)劃920萬平方米住宅，其中890萬平方米將采用租賃模式。而在公布不久的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，上海預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套。未來的上海，新增住房將以租賃住房為主。

張江科學城新增住宅中，超過9成將用于租賃

不管是上海力推租房，或是雄安新區(qū)不新建一套商品房，還是廣州前段時間的“租購同權(quán)”，都是在堅決貫徹“房子是用來住的”之思想。

長期以來，“居者有其屋”在中國特指“居者有產(chǎn)權(quán)”，而不僅僅是有個住的地方。從2013年開始，社科院每年發(fā)布的報告都顯示，中國家庭住房自有率都超過90%。雖然在統(tǒng)計方法上存在一些問題，但還是遠遠超過了一些發(fā)達國家。

社科院博士后李宏瑾曾對歐美各國歷年住房自有率進行過對比，發(fā)現(xiàn)住房自有率高的國家，都是經(jīng)濟發(fā)展比較落后的國家，而住房自有率低的國家則大多為經(jīng)濟發(fā)達的國家。比如美國家庭的住房自有率就長期低于65%。

不斷強化“房子是用來住”之概念，最核心的意圖應該是，希望利用行政手段，降低“必須買房”的觀念，讓租房住成為市民尤其是新市民的首選，從而達到控制房價的作用。

所以，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶，這12個城市，成為了首批開展住房租賃試點的城市?？梢耘袛?，中國全面開啟了發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)的大門。

開發(fā)商搖身一變成了“包租婆”

在新的土拍模式，要求“開發(fā)商自持+保障房+公租房”，其中“開發(fā)商自持”是個新邏輯。2016年12月，萬科豪擲109億在北京拿下2宗全自持地塊，正式拉開了房企自持帷幕。

從字面釋義，自持即房企自己持有地塊。舉例來說，某宗地塊房企自持比例為100%，就意味著該地塊上所有的建筑體量需房企自己持有且不得轉(zhuǎn)讓、出售。

更夸張的是，在某些地方，地價達到了政府限價后，開發(fā)商開始比拼自持比例，你自持40%，我自持50%，那么這塊地就是我的。還有更恐怖的，當競買人報出自持住宅面積比例同為100%時，競買方式轉(zhuǎn)為競住宅自持年限，當自持年限為70年時，最先報出自持時間達到70年者確定為競得人。

開發(fā)商自持地塊，最后都會變成長租公寓

如果站在租房者的角度，必須要說明，機構(gòu)化供房一般都能提供穩(wěn)定的品質(zhì)預期，但土地成本高，租金回報率低，開發(fā)商不是傻子。

萬科高級副總裁譚華杰曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。當前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐企業(yè)的。

所以，房地產(chǎn)過去高速發(fā)展的十幾年里，開發(fā)商很少會整體持有房屋，只租不賣的。原因很簡單，賣的利潤高，回收成本時間短啊。所以，如果“開發(fā)商自持”真的成為了大趨勢，那么小的房企，會因為資金鏈斷裂，被迫離開或轉(zhuǎn)型，剩下的只有大型房企，且?guī)诸^的居多。

如果房價一直漲的預期被持續(xù)打破——

租房的意愿和房價的關(guān)系，非常微妙。如果房價非常高，但“一直漲”的預期長期存在，那么居民就可能害怕“上不了車”而在高位選擇買入；如果房價下滑，且“一直漲”的預期被堅定地打破，就非常會動搖購房者的決心而選擇長期租房。

在北京密集出臺樓市調(diào)控政策后，北京房地產(chǎn)市場降溫已經(jīng)是無可爭議的事實，非常多的小區(qū)出現(xiàn)了降價百萬的現(xiàn)象。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，北京二手房價4個月來累積下跌8%，而國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月北京新建商品住宅價格下跌0.4個百分點，幅度僅次于跌幅最大的三亞。

不僅價格出現(xiàn)了嚴重松動，成交量也在逐月下滑。具體來看，北京市住建委信息顯示，上半年北京二手房合計簽約87601套，同比跌幅達到35.4%。

2015年開始，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)又一輪暴漲，隨后的兩年時間里，以一線城市為代表，部分二線城市跟隨，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一大波“牛市”。最典型的兩種聲音是“一線房地產(chǎn)稀缺，將繼續(xù)上漲”和“中國房地產(chǎn)泡沫嚴重，必將崩盤”。從調(diào)控結(jié)果來看，這兩種分析都沒有成立。

只有房價一直漲的預期被長期打破，中國人必須買房的觀念才能根本扭轉(zhuǎn)

但是，至少對北京而言，“房價一直漲”的預期絕對被打破了。在北京，很多媒體常討論學區(qū)房的問題，圍繞的焦點，一直是“學區(qū)的價值”，似乎買學區(qū)房完全是為了孩子讀書。讀書，固然是學區(qū)房的核心價值，但很多購房者不會告訴你的是，購買學區(qū)房，最主要的算盤還是看重它“一直漲”的趨勢。如果明確告訴你，學區(qū)房買來，砸手里了，“一直漲”的預期不存在，購房者還會如此看重它的學區(qū)價值嗎？

不過，對于一線城市，很多潛在購房者最大的疑慮在于，收緊樓市的政策能維持多久？畢竟此前調(diào)控政策的反復無常，已經(jīng)讓很多購房者不再對政策的穩(wěn)定性盲目樂觀。所以，能不能打破房價一直漲的預期很重要，能不能“持續(xù)”打破房價一直漲的預期更是關(guān)鍵。

如果租房的體驗不低于自有住房 ——

推廣租房，更重要的是改善租房體驗，重寫租房文化。

對于大多數(shù)中國租房者來說，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點很多，最主要的有租價高企、租金隨意上漲、租客無故被驅(qū)逐、換房頻率極高等。據(jù)2016年的一份租房報告顯示，在北京，租客平均換房時間為11個月，大部分在8-14個月之間。

必須要坦誠，這些痛點，并不完全是房東的責任。年輕人厭惡租房，大部分都對租房抱有短期心態(tài)，這種短期心態(tài)，自然會投射到行為中，比如不太愛惜房子，房東房客之間的糾紛就會很多。

總之，租房是一件很不美好的事。但如果專業(yè)和成規(guī)模的租賃市場興起，房東房客之間的權(quán)利義務會變得規(guī)范，租房的體驗可能不會低于自有住房。

開發(fā)商自持的房子，以后都是要拿來租的，這對租客有什么好處呢？第一，增加租賃房源，穩(wěn)定租賃關(guān)系。目前我國住房租賃市場中，90%的房源都是私人住房。如果開發(fā)商普遍自持，無疑使得住房市場中，供給一方更加充足。在大多數(shù)擁有成熟租賃市場的國家，機構(gòu)和政府是供房主體。

第二，由開發(fā)商自持，專業(yè)的企業(yè)經(jīng)營，可以使租賃市場自開發(fā)階段就進入統(tǒng)一的、規(guī)?；囊?guī)劃、建設(shè)，有利于產(chǎn)品的標準化和后期服務的標準化，從而提高房源質(zhì)量和服務品質(zhì)，促進整個租賃市場的規(guī)?；l(fā)展。

老破小區(qū)非常影響租房者的體驗

第三，住建部原部長陳政高曾表示，中國房屋租賃市場主要是二手房和舊房，一手房還比較少。房子太破太舊，直接影響入住的心情。而開發(fā)商自持用于租賃的房屋，都是新房，能讓租客有個好的體驗。

正是因為中國的住房租賃市場極度不發(fā)達不規(guī)范，所以“居者有其屋”變成“居者有產(chǎn)權(quán)”更加理所當然。