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新華社三問土地使用權(quán)到期:70年權(quán)限為何縮水

發(fā)布時間:2016-04-20

【華興為您關(guān)注】國事家事

新華社北京4月19日電 題:住房土地使用權(quán)到期了該怎么辦?相關(guān)部門人士表示物權(quán)保護將不斷完善

新華社“新華視點”記者

近日,溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),溫州并非孤例,全國有多地出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

國家規(guī)定的居住用地最高年限70年,為何部分地區(qū)出現(xiàn)20年、30年就到期的現(xiàn)象?無論房屋土地使用年限是多少,未來到期之后怎么辦?有關(guān)部門該如何緩解公眾對于房產(chǎn)續(xù)期的焦慮?

記者19日通過對相關(guān)部門采訪獲悉,從城市到鄉(xiāng)村,從城市建設(shè)到土地管理,各部門參與、集中全民智慧形成的物權(quán)法,本身就是為保障包括不動產(chǎn)權(quán)利在內(nèi)的物權(quán)而產(chǎn)生的,也將在物權(quán)保護的進程中不斷完善。“房權(quán)地權(quán)不一致”問題,城市與農(nóng)村都有。住房所有權(quán)與其土地使用權(quán),就像農(nóng)房所有權(quán)與農(nóng)村宅基地使用權(quán)一樣,都將在堅持土地的社會主義公有制基礎(chǔ)上,不斷明晰。

一問:全國有多少地方面臨“溫州困境”?

近日,有媒體報道,溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期,又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示,媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”是對信息的誤讀。物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期,但“自動續(xù)期”該如何續(xù),目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循,不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。溫州市國土局已著手研究相關(guān)方案,近期將報上級研究決定,妥善化解這類問題。

那么,全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況?

國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜說,目前,絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因,確實存在低于70年的情況。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房屋土地實際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象,溫州并非個案。目前,深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

事實上,本世紀(jì)初,深圳市內(nèi)國際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán),已經(jīng)達到20年期限,成為國內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來出臺方案,明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn),可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中,補交地價額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價的35%。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限,也只有20年或30年。公開資料顯示,青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來,出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗,總用地面積667.5畝,其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

重慶市民張先生告訴記者,在其他城市購置商品住宅,土地證上使用年限都是70年,但在重慶購買的房屋土地證上,使用年限都只有50年,“這種情況非常普遍”。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹,重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地,因此從1994年起,在土地出讓簽訂合同中,包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

全國范圍內(nèi),此類房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少?據(jù)有關(guān)部門介紹,土地出讓大都是各地自行組織實施,具有一定靈活性,因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前沒有詳細數(shù)據(jù),不過這種情況在全國并不少見。

二問:說好的70年權(quán)限為何“縮水”?

在不少公眾的印象中,購置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年,怎么會年限“縮水”呢?

參與物權(quán)法起草的一些人士表示,公眾首先要明確,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán),是私有財產(chǎn)權(quán)的一種,受憲法和物權(quán)法保護,沒有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的,目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。

我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年,距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三類:

--在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱,上世紀(jì)90年代,在土地出讓政策開始執(zhí)行時,該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

地方國土部門稱,土地使用年限降低,可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金,在一定程度上可降低房價,讓利給終端消費者。

--方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時稱,因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主,一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限,勢必會出現(xiàn)一棟建筑中,商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況,帶來處置困難。

--先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前,已在國有土地使用權(quán)出讓上先試先行,出現(xiàn)了部分遺留問題。

深圳市相關(guān)部門稱,深圳作為國有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者,于1982年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營性用地,并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限,如工業(yè)用地30年,商業(yè)用地20年,商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——20年使用權(quán)陸續(xù)到期,集中出現(xiàn)了國有土地使用權(quán)期滿的問題。

廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華認為,除此之外,還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗?ldquo;縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算,正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程,一般需要兩到三年時間,但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況,一拖就是好多年;還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大,分多期建設(shè),持續(xù)開發(fā)十多年,導(dǎo)致消費者購房時,土地使用年限“縮水”嚴(yán)重。

三問:住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦?

雖然對于大多數(shù)人來說,住宅的用地使用年限還有數(shù)十年,但人們普遍追問:房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?

專家介紹,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,在物權(quán)法之前,城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定,“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權(quán)法而言,是舊法,按照新法優(yōu)于舊法的原則,目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

汪麗娜等認為,雖然物權(quán)法明確提出“自動續(xù)期”,但是由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán),續(xù)期如果不補交出讓金,政府的利益會受損,而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專家指出,約定20年以及沒有達到最高限70年的,首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至70年,同時補交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

但也有部分學(xué)者持不同看法,認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補,這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的,如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔(dān)成本,既不公平也很難實施。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。

那么,對于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無償?楊立新認為,有兩個辦法可供選擇:一是免費,讓利給業(yè)主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國家繳納稅金。

汪麗娜說,在我國,房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房,房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說,70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理,可以象征性交一點。

汪麗娜、楊立新等認為,在強調(diào)法治社會的今天,首先需要明確的是,要堅持有法必依,嚴(yán)格落實物權(quán)領(lǐng)域的立法成果,增強人民群眾對國家物權(quán)制度的信心;另一方面,針對物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實,通過充分吸取民意及規(guī)范的程序,盡早出臺關(guān)于土地出讓續(xù)期的實施細則,緩解公眾焦慮。

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